Мошенничество при сделках с недвижимостью. Личный опыт.

[Roundhouse]

Работаю агентом по недвижимости, расскажу несколько историй, место действия Санкт–Петербург. Заранее извиняюсь за возможно длинный текст.

1) два раза сталкивался с недействительной доверенностью. одна была изначально аннулирована
а вот со второй было интереснее, инф об отзыве появилось в день сделки
проверить доверенность можно здесь — https://www.reestr–dover.ru/

2) рассматривали квартиру к покупке у одной дамы, жила она в ней лет около 15 лет то есть все соседи её хорошо знают, основанием собственности которой был ПДКП с застройщиком (не требует согласия супруга для покупки то есть можно купить втайне от супруга), замена паспорта (возраста для обязательной замены еще не подходил) была акурат перед покупкой, сказала из за утери + в скором времени у барышни был зарегистрирован новый брак. детей у них не было, но обстановка в квартире как будто предполагала что живут не только двое.
клятвенно уверяла что на момент покупки была не в браке. - вот посмотрите паспорт
квартира оч понравилась собрались вносить задаток, перед просмотром решили пообщаться с соседями, задали простой вопрос
— а дети к Елене часто приезжают?
— да не очень, раз в месяц может быть
в итоге приперли её, говорит каюсь да была в браке до покупки, с мужем расстались полюбовно, но связи с ним нет, согласие на продажу не получить. финиш. покупать такую квартиру нельзя.

3) Эта история уверен сейчас особенно актуальна т.к. в текущей ситуации многие продавцы ставят условием продажи расчеты в валюте (формально это законом запрещено, но если в договоре прописаны расчеты в рублях, а в ячейку закладывают валюту то всех устраивает) а это только наличные и только ячейка.
Также многие сейчас прибегают к передаче денег через ячейку даже если расчеты в рублях, у меня недавно был случай когда моему клиенту отказали в выдаче средств со счета Альфа банка которые поступили туда с продажи недвижимости, без комиссии (10%) если он не подождёт 30 дней, что является дикой дикостью при предъявлении дкп о продаже, особенно в текущей ситуации.
в общем к истории (я её тут уже в профильной ветке рассказывал но еще до обыска дома)
в конце 2021 года около 6–7 утра я, жена и двое детей проснулись от непрекращающихся звонков (звонок у меня очень громкий) в дверь чередующихся с ударами ногами и руками в неё же соответственно. в глазок увидел около 5–6 человек, на мой вопрос кто вы такие я вас не звал
— Полиция откройте, Евгений такой–то здесь проживает?
— нет, вы ошиблись.
хотя если быть честным они не ошиблись, я был Евгений такой–то просто мозг машинально выдал первое несознательное т.к. понял что к чему, да мужик за тобой пришли сказал я сам себе лихорадочно вспоминая все свои грешки но так и не понял по какому поводу ко мне могли придти, так как жил абсолютно честно и по закону.
сходил за отвёрткой, открутил клемму чтобы заткнуть звонок. после чего дверь стала трястись ощутимо сильнее.
я офигевал от происходящего стоя в трусах с отвёрткой, рядом жена таращит глаза и несёт какую–то околесицу, ревут дети — папа что происходит.
прогнал жену и детей в детскую.
далее примерно следующий диалог :
— открывайте или мы будем ломать дверь.
— чем? руками? (сотрудника МЧС с болгаркой у них не было, а даже если бы и был, пилить им пол дня, дверь у меня мощная, с заслонками по кругу)
— ОТКРЫВАЙТЕ ДВЕРЬ!!!11111
— без адвоката не буду, вы вообще по какому поводу? (параллельно лихорадочно ковыряю записную книжку пытаясь вспоминая контакты клиентов адвокатов, была парочка)
— открывай дурак (слово конечно было другое) нева трест тебе о чём–нибудь говорит?
и тут меня как молнией поразило, в этот момент мне стало хорошо, так хорошо словно огромная гора чертовых проблем исчезла и в один миг не стало : ипотеки, инвалидности родителей, камня в левой почке, вообще ничего, улыбка растеклась по моему лицу и я открыл дверь, ведь я ошибся, пришли не за мной.

здесь следует сделать небольшое отступление и рассказать почему я перестал боятся и открыл дверь
Ранее осенью 2020 года я был вызван для опроса в качестве свидетеля по этому случаю в красногвардейское ОВД г. спб. где всё рассказал следователю и благополучно об этом забыл, прошло полтора года и вот полиция у меня в квартире

после того как я открыл дверь в коридор ввалилась компания :
— два крепких рассерженных опера (один плохой и злой, второй добрый и "хороший")
— следователь главного следственного управления СПБ
— два заспанных понятых (мои соседи по площадке)
после ряда приперательств и взаимных упрёков
— чё ты не открывал
— а что вам надо я не скрываюсь могли и позвонить, где мое право на адвоката
— твои права в конституции, не умничай и всё пройдёт с наименьшими последствиями для тебя
ну ок
в коридоре следователь ознакомила меня с постановлением суда на обыск моей квартиры, в рамках уголовного дела. внимательно прочитал, всё сходится — имеют право на обыск.
прошли на кухню, следователь стала писать бумажки, я заварил всем чай

далее добрый опер сказал что нужно произвести обыск, понятые и я с женой прошли в нашу комнату.
начался обыск с максимальным бардаком, злой опер шарился без разбору кидая вещи на ещё тёплую кровать, дойдя до ящика с трусами жены он замедлился и как мне показалось прибалдел разглядывая и вышвыривая нижнее бельё на кровать, я был сосредоточен на добром опере который более вежливо рылся в моих папках с документами после чего с ним произошёл короткий диалог в ходе которого была достигнута договорённость — я всё рассказываю как есть и не упираюсь, они не громят мою квартиру. - собственно вот тут я бы обратил внимание на этот момент, то есть сам обыск конечно был не нужен а использовался лишь для давления с целью получить выгоду оперативникам и следствию.
скрывать мне было нечего да и вообще я всё рассказал ещё осенью 2020 — изъяли телефон, следователь дописала бумажки, жена повезла детей в школу/садик, добрый опер + следователь + я, поехали в ГСУ на лиговском проспекте.
где то по городу примерно ещё 10 человек в трусах(или без? ) встретив бодрых сотрудников полиции, после обыска доставлялись на Лиговский.
к слову ехали мы на новенькой хонде пилот, полный привод, 230 сил, откуда у опера на это деньги при зарплате 70к и ребенке на шее — я спрашивать не стал, наверное жена зарабатывает, зачем злить человека.

собственно на допросе я опять рассказал все что произошло в 2020 году : старая как мир схема с куклой

схема расчетов в ячейке была следующая :
1 покупает у 2 квартиру.
2 добавляет к полученным деньгам свои и покупает квартиру у 3(жулик).

То есть две сделки сразу. Между 1 и 2. И между 2 и 3.
У 1 есть риэлтор (это я), у 2 и 3 нет.

Сделка проходит след образом:
заходим в переговорную комнату с счетной машинкой
1 показывает деньги, их считают и кладут в пакет.
2 показывает деньги, их считают и кладут в пакет.
Потом это все нужно отнести в ячейку до регистрации обеих сделок в тот момент 3 получит деньги из ячейки, покупатели свои расписки.

Так вот, в данном случае 3 решил всех обмануть на этапе "отнести в ячейку" и пытался подменить пакеты на заранее подготовленные куклы лежащие в его портфеле. Жулик со словами ну что пройдем в ячейку бодро взял пакет 2 положив его в портфель и собрался сделать тоже самое с нашим, на что я сразу возразил что наш пакет мы закладываем сами, он возразил тем что боится что мы подменим пакет, на что ответил ему
–если вы боитесь того что мы его подменим, вот корешок с номером от этого пакета, для пущей надежности можете на нем расписаться, секундная заминка и он сказал — ок
далее мы спустились в хранилище, заложили пакеты (мошенник заложил туда куклу клиента 2 достав её из портфеля а пакет с деньгами остался при нём), далее поехали в мфц мы подали свой пакет документов на регистрацию они свой (регистрация сделки между 2 и 3 не состоялась по причине того что договор распечатывал 3 и сделал там тех ошибку, пришла приостановка регистрации, после он тянул резину и скрывался, далее доследственная проверка и только полтора года спустя задержание жулика )

В итоге мошенник смог украсть только деньги 2.
На сколько мне известно таких эпизодов у ни набралось 12 штук, по странному стечению обстоятельств все жертвы были без агентов.

Выводы
1) Конечно первая мысль после всей этой истории что ну его нафиг эти мутные схемы с наличкой, проще и безопаснее рассчитываться по безналу, но далеко не всегда это возможно, кроме вышеупомянутого случая с валютой есть куда более распространенная и прозаичная причина почему расчеты возможны только через ячейку — сделки с занижением когда продавец уходит от налога, можно конечно не рассматривать такие квартиры, но очень часто именно такая квартира и получается самой интересной и желанной. Берите с собой на сделку юриста, агента, кого то из друзей кто уже продавал квартиру, чтобы кто то мог вам сказать стоп, так как продажа/покупка квартиры очень часто огромный стресс для человека и он не всегда адекватен в своих действиях, нужна трезвая голова рядом. все обманутые ( было около 12 эпизодов) , были одни без агента или юриста.
2) Жулики полные идиоты, во первых на самом пакете биологическая экспертиза (дорогая штука кстати) обнаружила следы их днк и отпечатков пальцев, + я уверен что кинутые ими люди писали и грозили полицией, соотв мне не понятно почему они не пытались что то предпринять (уехать из страны, проплатить полиции чтобы дело замяли, ну хоть что нибудь сделать)жулики родственники, один отец, второй его родной сын 25 лет около того, сейчас сидят в сизо до суда.
3) Обыск дома это очень неприятно и стрессово, старайтесь избегать этого.
4) Полиция работает не очень оперативно, от момента доследственной проверки до возбуждения уголовного дела и закрытия жуликов в сизо прошло полтора года, все это время они продолжали свою преступную деятельность.

p.s...смешно как все это быстро сливается в прессу, я сидя в кабинете следователя уже увидел об этом новость на фонтанке

[дюрбахлер]

Телефон быстро вернули?

[Roundhouse]

Сообщение от дюрбахлер

Телефон быстро вернули?

я удивился, но прям там отдали после допроса, поковыряли его для проформы на предмет общения смсок или ещё чего то с жуликами, и всё.

[дюрбахлер]

Повезло

[medellru]

честно говоря - полная непроф пригодность для ведения подобных сделок! Удачи в бизнесе....

[Alex0675]

Рассказ из серии как я сам себе на ровном месте нашел проблемы!

[Roundhouse]

Сообщение от medellru

честно говоря - полная непроф пригодность для ведения подобных сделок! Удачи в бизнесе....

а в чём конкретно выразилась проф непригодность ? мой клиент по итогу с квартирой, его деньги дошли до продавца, то что продавец потерял деньги которые добавлял, увы это его просчет. советова ему давать я был не в праве, все таки его деньги, а я не его агент.

[Funti]

Зачем я всё это читал?

[zhanato]

Ниочем пост, имхо.
НИКОГДА НЕ СВЯЗЫВАЙТЕСЬ С РИЭЛТОРАМИ!!!!
Любой адекватный покупатель найдется по обьявлению, на соответственном сайте. 21-й век давно на дворе. кучу квартир так продал...И да,
в своих обьявлениях,- я указываю; Риэторам не беспокоить!

[Roundhouse]

Сообщение от zhanato

Ниочем пост, имхо.
НИКОГДА НЕ СВЯЗЫВАЙТЕСЬ С РИЭЛТОРАМИ!!!!
Любой адекватный покупатель найдется по обьявлению, на соответственном сайте. 21-й век давно на дворе. кучу квартир так продал...И да,
в своих обьявлениях,- я указываю; Риэторам не беспокоить!

поддержу.
если хочешь сделать хорошо - сделай это сам.

но как говорится бывают нюансы, у меня было порядка 4-6 клиентов в 2013-2014 (один даже завел за правило раз в год звонит и говорит - спасибо что отговорил) с кем покупали квартиру на этапе стройки, все они изначально пришли с желанием купить квартиру в ЖК Силы природы(сейчас называются жк Ромашки) , это была жутко мутная компания, я всех отговорил, хотя они и стоили дешевле и сроки сдачи поближе заявлялись. так вот этот ЖК силы природы должен был сдаться в 2015, а по итогу сдались вот только только. и то не полностью. с кучей косяков и проблем в доме.

Сообщение от Funti

Зачем я всё это читал?

чтобы узнать что то новое, например :
Меня часто спрашивают а какие есть легальные, доступные для обычных людей варианты покупки квартиры в ипотеку под адекватный процент (текущая ставка конечно не является таковой 16-18%)
расскажу про один из вариантов.
Донорская ипотека.
это когда у тебя нет ребенка рожденного после 1 января 2018, но ты очень хочешь семейную ипотеку под 6% а не то что предлагают у застройщиков под 12%.

В чем фишка, берём в созаёмщики сестру/куму/маму у кого такой ребенок есть, и вуаля - нам дают семейную ипотеку.
У вас сразу возникнет вопрос - а если я разругаюсь с этим человеком, мне же потом квартиру не продать так как я буду обязан выделить на него долю по получении собственности ?
а вот и нет, есть вариант оформления такой ипотеки без обязательства выделить долю на донора, то есть вся квартира ваша, а у донора только обязательства по выплате то ипотеки.
P.S...семейную ипотеку можно брать не только на квартиры от застройщика, но и на варианты по переуступке от физиков (что в текущих условиях сильно дешевле чем если покупать у застройщика)